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新学年多地推动教师轮岗,学区房“不跌神话”走向破灭

2022-09-14 08:33:47来源:第一财经 编辑:佚名 点击量:191746

过去,学区房几乎是“不跌的神话”,北京、深圳、上海等许多一二线城市都出现过单价超过20万元的高龄“老破小”学区房。

去年,中央首次明确提出“防止以学区房名义炒作房价”,在这之后,炒作学区房的风气及时被刹住,随着一系列均衡教育资源的政策出台,部分一二线城市的热门学区房价格回归理性。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为,随着新政策的不断出台,家长们对于学区房不再趋之若鹜,投资学区房的风险也在增大。

“老破小”价格回落

又到一年开学季。

为了破解教育资源分配的不均衡,今年开学伊始,上海又一项重磅政策落地执行——9月5日,上海黄浦区宣布,全区约100名教师将从本学期开始交流轮岗,入选教师原则上将流动至所在教育集团内的薄弱学校。流动教师将在课堂教学、教育科研等方面进行带教,轮岗流动期限为三年。

这一政策正是响应了去年上海市教委发布的《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》(以下简称“意见”),该“意见”要求教师要跨学校、跨学区流动,流动时间不得低于2年,其中骨干教师比例均不低于交流轮岗教师总数的20%。

与此同时,2022年起,所有参加上海中考的考生,也已迎来全新的录取模式,自主招生比例由40%降至15%,名额分配则从15%提高至42%,具体包括名额分配到区和名额分配到校两类。这意味着各类初中学校的毕业生都将有机会升入优质高中就读,即便是在“菜中”也能看到希望,这大大减轻了家长们的择校焦虑。

这一系列政策调整,必将对学区房市场产生深刻影响。

据上海中原地产首席分析师卢文曦观察,最直观的影响便是改变了家长的心态:“最近几年,教育政策调整十分频繁,差不多两年就会有一次比较大的调整,因此近两年来大家对于学区房不再那么趋之若鹜了,‘热炒’学区房的情况少了很多,大家买房也不会仅仅只看学区了。”

过去,学区房就像楼市里“打不死的小强”,即便其他类型的房产受周期影响下跌,好的学区房却永远涨价,有钱的家长花几百万购买学区房送孩子读名校,几年后还能把房子卖掉再赚到一笔钱。

一代代家长们不断接盘学区房,催生出一种怪象——在一二线城市核心片区,一些拥有名校学区加持的“老破小”房子早已失去了居住价值,却能涨到20万-30万元/平方米的天价。

以上海为例,较为知名的天价“老破小”学区房,就包括黄浦的市民新村、浦东的梅园三街坊、静安的海防村等。

根据“贝壳找房”平台,黄浦区世博滨江板块的市民新村,始建于1958年,超过76%的房子面积低于50平方米。2020年12月时,一套17.8平方米的低楼层一室户成交均价达到了22.47万元/平方米。这是一套典型的用来“挂户口”的学区房,因为该小区对口上外黄浦外国语小学和大同初中这一“双一梯队”组合,所以才出现突破20万元的高单价。

不过,近一年来,该小区房价未现拉升,今年6月成交一套45平方米的小户型,价格为15.69万元/平方米,相比一年半前同样为45平方米户型的成交价,还降了约1700元/平方米。目前市民新村有三套在售房源,因为户型都超过60平方米,挂牌价格仅为11万元-13.6万元/平方米不等。

“那种纯粹用来挂户口的老破小学区房,投资风险增加了很多,大家对它的投资热情慢慢降了下来。”卢文曦对记者表示,梅园三街坊就是很典型的例子,去年该小区价格受到较大冲击,尤其是在价格核验、三价就低政策出台后。

另有一位投资客对第一财经表示,过去学区房一直很热门,挂一套卖一套,目前成交价和挂牌价都有所下降,一方面是受到核验价影响,不排除高价成交、做低价格的情况;另一方面,大家的投资信心也因政策受到了动摇,投资学区房的风险已经大大提升。

卢文曦则表示,学区房一般比同区域非学区房价格普遍要高20%左右,随着政策调整,它的学区功能不断减弱,因为居住属性差,出租也不好租,“我相信今后学区和非学区的落差会慢慢抹平,教育的极端落差也会慢慢减小,小朋友的入学机越来越均等”。

学区房会不会彻底“凉凉”?

2021年4月30日,中共中央政治局会议召开,会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。其中,“防止以学区房名义炒作房价”的提法备受关注。

在此之前,学区房炒作问题在多地频现,而当“防止以学区房名义炒作房价”被明确提出后,各地都在积极出台政策进行回应。

今年5月17日,杭州曾推出利于二手房成交流动的楼市新政,在政策刺激下,居住属性较高的刚需楼盘成交量大增,但顶级学区房价格却显露颓势。

2021年3月,杭州“最贵学区房小区”文鼎苑一套59平方米的小户型房源的成交价高达12.7万元/平方米,但到了今年5月,根据钱报美好生活研究院的数据,该小区房源成交单价降至7.56万元,今年8月,该小区一套162平方米的房源,成交价仅剩6.5万元/平方米。

杭州学区房房价大幅度下探背后,是杭州差不多在跟上海在同一时间决定实施高中招生名额分配到校。此外,有关杭州教育资源均衡化分配的各类改革措施也一直在被探讨。

实际上,在全国范围内教师轮岗已经被大面积推开,包括江苏、江西、上海、深圳等多地。

北京更是率先宣布今年9月秋季开学后,全市16个区都将开展教师交流轮岗。北京教师交流轮岗实行的是“双向流动”,教师既可以从优质校流向一般校,也可以从一般校流向优质校。教育部门希望通过教师的定期交流学习,实现教育均衡的基本目标。

大范围实行教师轮岗,是否真的意味着学区房彻底“凉凉”?

卢文曦认为,目前还很难判断这一政策的落地执行对楼市的真正影响。“一般来说,9月份不是学区房的重点交易期,每年学区房交易最火热的是3月份和4月份,4月中旬以后就不行了,每年都是这么一波,后面就趋于平稳或者比较清淡。所以现在还看不出教师轮岗落地对市场的影响,政策需要被市场消化一下,但我估计对明年的学区房市场一定有影响。”

“我认为学区房还会有一定市场,因为对孩子教育要求比较高的家长始终存在,但从长期投资属性来说,热门学区房价格已经在高位,而且风险太大,并不适合投资。”一位上海楼市中的投资客表示。

卢文曦则表示,大部分购买学区房的都是自用,较少投资客炒作,而且许多家长买学区房主要看重对口小学,因此中考录取的改革对学区房影响没有很大,因此学区房未来还会有一部分市场。



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责任编辑:赵亚宣

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